アパート経営やマンション経営など、不労所得を目標にするサラリーマンが多くなっています。アパートやマンションを購入して、個人事業主となって複数の不動産を管理する不動産経営業は、不景気にも強い商品として注目を集めています。近年の経費高騰によって、資産であるはずの不動産が、不良債権と化していることもまた事実なのです。

そんな不動産経営業を救うのが、今回紹介するファクタリングです。弊社「えんナビ」では30万円~5,000万円までのファクタリングを行なっております。今回は不動産経営業の黒字倒産を救うファクタリングについて詳しく解説していきます。

不動産経営業に求められる売掛債権の資金化

不動産経営業に求められる売掛債権の資金化

不動産経営業は、ビルの家賃やテナント料など、確実な回収ができる事業です。どんなに不況に陥っても需要があり、一定の売り上げが見込めるため倒産とは無縁の職業だとも思われています。しかし近年では、そんな安定した不動産経営業であっても倒産する事態が起こっていることも事実です。

不動産経営業とは?資金ショートが起こる理由とは?

不動産経営業は法律上では「不動産貸付業」という名称になります。本業でサラリーマンをしていながら、家賃収入を得ている場合は、不労所得として確定申告の時に申告する必要があります。いずれは、サラリーマンを退職して、不動産経営だけで生活していく場合には、青色申告者、つまり個人事業主にならなければなりません。

法人として不動産経営を生業としている場合には、会社で所有している不動産を管理する必要があります。そのため、不動産の管理などにかかる費用は、経費としてカウントされます。

不動産経営業で資金ショートが起こる原因は様々です。家賃の不払いや、予想外の修繕費の発生、建築基準法の改正や、労働基準法の改正による人件費の高騰などが挙げられます。

不動産経営業の収入は、先ほども述べた所有している不動産の家賃収入、テナント料です。収入になる予定のお金は、「売掛債権」として扱われます。売掛債権は、帳簿上はプラスになっても、実際には売上になっていないお金です。そのため、経費の支払いと売掛債権の支払いにタイムラグが発生し、経費支払いが一時的にできなくなってしまった場合、資金ショートによる黒字倒産が起こってしまうのです。

不動産担保融資は危険?

不動産経営業の運転資金と聞いて真っ先に思い浮かぶのは、やはり銀行などの金融機関による「不動産担保融資」です。所有している不動産を担保にして借金を申し込む方法です。売掛債権が期日通りに売上として入金されれば問題ありませんが、万が一家賃やテナント料の回収が出来なくなってしまった場合、融資された金額に対する利息がどんどんと膨らんでいきます。

不動産担保融資は、通常の銀行融資と違って額面も大きいため、月々に支払う利息だけでもかなりの負担になります。黒字倒産ではなく、銀行融資の利息が原因の赤字倒産にもなりかねないリスクの高い金策方法です。

不動産経営業の資金繰りを悪化させる要因とは?

不動産経営業の資金繰りを悪化させる要因とは?

不動産経営業の資金繰りが悪化する原因について詳しく解説していきます。黒字倒産、赤字倒産も基本的には原因は一緒です。それは、「経費の高騰」です。特に影響が大きいのは、次に挙げる3つの経費です。

人件費の高騰

どの業界でも同様に、人件費の高騰は日本の経済界を大きく圧迫しています。日本政府が主導となって、金融緩和や失業率の軽減を推進しています。働き方改革をはじめとした労働基準法の改正、最低賃金の上昇によって、人件費は年々増加しているのが現状です。

個人で営んでいる不動産経営業であれば問題になりませんが、法人として不動産経営業を行なっている企業は、この人件費の高騰は大きな経費の圧迫です。また、不動産経営業には、一定の国家試験などの基準がある為、他の企業のようにおいそれとリストラ出来ないのも、人件費を高騰させる要因です。

建築基準法の改正や老朽化による修繕費用

東日本大震災や阪神大震災など、震災が起こるたびに建築基準法が改正されてきました。基準に満たしていない不動産は、強制的に修理や建て替えを求められていることも経費を圧迫する一つの要因でしょう。地震だけではなく、大火災、大水害なども建築基準法、消防法の改正に影響を与える天災です。

天災による建築基準法の改正以外でも、不動産の老朽化による修繕費用が経費を圧迫します。「築何年以上には、○○が設置してあること」といったように、国から修繕内容を指示されることも少なくありません。これらの修繕が発生すると、予定していた修繕計画が全て変わってしまい、経費の予算を圧迫することにも繋がります。

不動産担保融資の利息金

先ほども上げた不動産担保融資の利息金に関しても同様です。日本政府の金融緩和などによって、これまで以上に銀行融資が受けやすくなったのは良いことではありますが、実際には融資という名前の借金です。金利を上乗せして返済する必要があります。

融資額が高ければ高い程、利息が会社の利益を圧迫し、流動資産である預金を蓄えることが出来ずに、徐々に会社の体力を奪っていきます。人件費や修繕費と違って徐々に首を絞められていくのも融資の特徴と言っていいでしょう。

ファクタリングは売掛債権を早期資金化できる

ファクタリングは売掛債権を早期資金化できる

経費の圧迫は、不動産経営業にとって、運転資金がすり減っていく懸案事項です。もし、売掛債権が早期に回収できれば、融資に頼る必要もなく、経費支払いで借金を擦る必要もありません。そこで今注目されているのが、「売掛債権の資金調達方法=ファクタリング」です。

ここからはファクタリングについて詳しく解説していきます。

ファクタリングとは?

ファクタリングとは、簡単に言うと売掛債権を債権支払い日よりも前に資金化する方法です。資金化する方法というのは、売掛債権を「モノ」として扱い、第三者に買い取ってもらう方法です。その第三者が、ファクタリングを専門的に行なっているファクタリング業者です。

ファクタリングでは、売掛債権額の全額、もしくは一部(業者によっては一部資金化に対応していない業者もある)を債権支払い期日前に買取ってもらい、運転資金として活用することが出来ます。もちろんファクタリング業者も慈善事業ではありませんから、売掛債権額の数%を手数料として支払う必要があります。業者によっては、手数料+掛け目を支払わなければならない業者もあります。

ファクタリングは、日本では最近になって注目されていますが、実際には、1960年代から1970年代にかけて導入されたれっきとした金融工学の一つです。歴史も古く、15世紀のイギリスで行なわれたファクタリング取引が発祥と言われています。

海外では、キャッシュレス取引が一般的なため、手形取引よりもメジャーな決済方法の一つです。日本は基本的に現金主義であるため、導入された当初はあまり広まることがありませんでした。リーマンショックなどの金融危機によって、中小企業の倒産が相次ぎ、手形取引が徐々に現金取引、売掛取引に替わってきたことにより、近年改めて注目を集めています。

2社間ファクタリングと3社間ファクタリング

ファクタリングには2社間ファクタリングと3社間ファクタリングの2種類のファクタリング方法があります。どちらも売掛債権を資金化するという目的は同じですが、その売掛債権の扱い方が異なります。

2社間ファクタリング

2社間ファクタリングは、売掛債権を資金化したい売掛元と、売掛債権を資金化するファクタリング業者の2社間で行なわれるファクタリング取引です。

売掛債権を譲渡する際に譲渡登記が必要ない場合が多く、売掛先に譲渡登記を行なったことを通知する必要がありません。

また、資金化までのスピードが速いことも特徴です。2社間ファクタリングは融資ではありませんが、審査が発生します。ただし、融資と違って資金を受け取る売掛元の企業が審査されるのではなく、売掛先の企業が審査を受けることになります。相手の企業が巨大企業であればあるほど、審査に使う時間も少なく済みます。

3社間ファクタリング

3社間ファクタリングは、2社間と違い、売掛先、売掛元、ファクタリング業者の3社間で行なうファクタリングです。

それぞれの合意が必要で、売掛先に債権をファクタリング業者に譲渡する必要があります。3社間ファクタリングは2社間ファクタリングと違って手数料が安く済む特徴があります。

双方にメリットデメリットがある

2社間ファクタリングの場合、売掛先が万が一倒産してしまった場合、売掛債権の回収義務は売掛元にある為、最悪の場合、ファクタリングで資金化した分の債権額を回収できない、貸し倒れのリスクが高くなります。3社間ファクタリングの場合は、売掛先が倒産しても、債権回収の権利はファクタリング業者にある為、貸し倒れのリスクが低くなります。

この違いから手数料も大きく異なります。

売掛債権の資金化=ファクタリングのメリットとデメリット

売掛債権の資金化=ファクタリングのメリットとデメリット

売掛債権を資金化するファクタリングにはメリットとデメリットがあります。

中長期で運用することを考えたときに、メリットとデメリットを知った上でファクタリングを活用することをおすすめします。ここでは、ファクタリングが持つメリットとデメリットについて解説していきます。

ファクタリングのメリット

ファクタリングのメリットは、2社間ファクタリング、3社間ファクタリングに共通して以下の3つが挙げられます。

1.資金調達までの手続きが簡単にできる

銀行融資や、助成金の申請と違い、資金化までのフローが比較的簡単に済むことが挙げられます。先ほども触れましたが、審査も申し込む側ではなく、売掛先の企業が審査されるため、経営状態が火の車であっても、審査に通りやすいというメリットがあります。

2.担保など将来的な負債にならない

売掛債権担保融資ではなく、売掛債権の売買取引になるため、将来的な負債になりません。そのため、キャッシュフローが健全化されるだけでなく、ファクタリング以外の金策である融資を申し込む際に審査に通りやすい帳簿ができるというメリットもあります。

3.資金サイクルの健全化

現在の企業の多くは、ファクタリングを予算に組み込んで運用している企業も多いです。大企業であるZOZOや、楽天、大規模小売店もファクタリング費用(手数料など)を予算に組み込んで営業しています。急な出費で慌ててファクタリングを申し込むよりも、事前にファクタリングを企業予算に組み込んで、資金サイクルの健全化ができるという点もメリットですね。

ファクタリングのデメリット

ファクタリングには、デメリットも存在します。2社間がファクタリング、3社間ファクタリングに共通するデメリットは以下の3つです。

1.手数料

2社間ファクタリングの方が3社間ファクタリングに比べて手数料が割高になるという説明はしましたが、手数料は、どちらの手法でも必ず発生します。ファクタリング業者も慈善事業ではないため、手数料を売上としてもらわなくては営業できません。手数料に法的ルールは存在しませんが、相場として、2社間ファクタリングで10%~30%、3社間ファクタリングで5%~10%程度が手数料として発生します。ファクタリング業者によって手数料の割合は変わりますが、大体の目安として覚えておきましょう。

2.企業間の信頼関係

2社間ファクタリングで債権譲渡の通知が不要なのは、売掛債権を譲渡することによって、企業間の信頼関係や将来的な取引状況に影響を与える可能性がある為です。3社間ファクタリングを行なったあとに、資金繰りが悪いと見なされ、将来的な取引が控えられてしまうこともあります。ファクタリング実施時はなんの問題も無かったのに、一度のファクタリングでそのように見られてしまう可能性があるということは覚えておきましょう。

弊社「えんナビ」のファクタリングは「スピード」、「手数料」、「秘密厳守」に絶対の自信を持っております。これまでも多くの企業様の資金難を手助けしてきました。不動産経営の資金繰りに困ったら、まずは弊社までご相談ください。スタッフには金融のプロを配置し、お客様のご質問やご不明な点にいつでも対応できるようにしております。

3.悪徳業者

先ほども述べましたが、ファクタリングの手数料には法的な上限がありません。そのため、その未整備な法的上限を利用して、悪質な業者が存在することもまた事実なのです。相場の数倍の手数料を取られたり、手数料以外の費用が異様に発生したり、手数料が高いことを理由にファクタリングを断ると、債権譲渡の事実を売掛先に通知すると脅されたりと、様々な悪質な手口を行なう業者がいます。ファクタリングを申し込む際には、そういった悪質な業やではないかということもきちんと調べた上で利用するようにしましょう。問題が起こってしまったら、すぐに弁護士に相談するようにしましょう。

ファクタリングで不動産経営業の資金繰りをもっと円滑にできる

ファクタリングで不動産経営業の資金繰りをもっと円滑にできる

ファクタリングは、不動産経営業の資金繰りを円滑化させる最良の一手です。ビルやマンション以外でも、土地の管理など、今後どんどんと需要が高まっていく業種でもある不動産経営業だからこそ、きちんとした運転資金を用意して、営業をしていく必要があります。

東京オリンピックなど、不動産経営業にも大きなチャンスがある今だからこそ、ファクタリングで運転資金を確保して、会社の成長促進を図れるようにしてみてはいかがでしょうか?

弊社「えんナビ」では、最大で5,000万円までのファクタリングを行なっています。不動産経営でさらに収益をアップさせるためにも、設備投資や老朽化対策などは迅速に行わなくてはなりません。弊社では申し込みから最短で翌日の入金が可能です。

また、24時間365日受付をしております。銀行や他業者が休日の土日などで急に資金が必要になった場合でも対応いたします。不動産経営の資金繰りで困ったらまずはご相談くださいませ!

当社「えんナビ」は24時間365日対応のファクタリング会社

弊社「えんナビ」は、24時間365日対応のファクタリング会社です。

弊社は今まで数多くの「資金ショートをすぐに解決したい」と考える経営者様たちとお付き合いしてきました

当社の強みは「24時間365日対応」もさることながら、「最短1日で資金調達を実現するシステムを採用している点」です。

弊社サービス「ファクタリング」を分かりやすく解説

ファクタリングとは「御社が保有している売掛債権を弊社で買い取り、すぐに資金調達を実現できるサービス」です。

御社の持ち物を買い取らせていただくため、金融機関からの資金調達のような借金にはなりません。借金にはならないため、貸借対照表や信用情報に影響がなく資金調達をすることができます。「借りない資金調達」とも呼ばれています。

もちろん、売掛債権を買い取ったことは売掛先へ通知することはありません。完全秘密厳守です。

これにより、お客様満足度は90%以上と高い実績を残しております。

資金調達において以下のような問題を抱えている経営者の方、ご連絡いただければ弊社がお手伝いすることができるかもしれません。

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その他、資金調達に関する問題に直面している経営者の方は、お気軽にご相談ください。