銀行融資を待つ時間がない場合、どのように資金を確保すればよいのでしょうか。
2017年創業の当社実績において、不動産関連の債権は回収確実性が高いと判断されやすく、審査に通りやすい傾向にあります。
銀行融資を待てない、リノベ費用の先出しや税金支払いに追われている経営者様は、今すぐ「保有する売掛金」をご確認ください。
不動産経営業に求められる売掛債権の資金化
不動産経営業はビルの家賃やテナント料など、確実な回収ができる事業です。
どんなに不況に陥っても需要があり、一定の売り上げが見込めるため倒産とは無縁の職業だとも思われています。
しかし近年では、そんな安定した不動産経営業であっても倒産する事態が起こっていることも事実です。
資金調達手段の比較：銀行融資 vs ビジネスローン vs ファクタリング
| 項目 | ファクタリング | 銀行融資 | ビジネスローン |
|---|---|---|---|
| 資金化スピード | 最短当日〜数日（条件による） | 数週間〜1ヶ月程度 | 最短当日〜1週間程度 |
| 審査の見られ方 | 売掛先・請求内容を重視 | 自社の決算・返済力を重視 | 自社の返済力を重視 |
| 費用 | 手数料：数％〜（方式・条件で変動） | 金利：年1％〜3％程度 | 金利：年10％〜18％程度 |
| 担保・保証人 | 原則不要（契約による） | 必要になる場合あり | 原則不要（商品による） |
| 信用情報への影響 | 借入としての登録は通常なし | あり（借入として扱われる） | あり（借入として扱われる） |
※銀行融資の審査ポイントや難易度との具体的な比較解説です。
参照：ファクタリングの利用に関する注意喚起（金融庁）
不動産経営業とは？資金ショートが起こる理由とは？
不動産の賃貸で家賃収入を得る場合、規模や形態により、確定申告の扱い（事業・不動産所得など）が変わります。
本業でサラリーマンをしていながら家賃収入を得ている場合は、不労所得として確定申告の時に申告する必要があります。
いずれはサラリーマンを退職して、不動産経営だけで生活していく場合には、青色申告者、つまり個人事業主にならなければなりません。
法人として不動産経営を生業としている場合には、会社で所有している不動産を管理する必要があります。そのため不動産の管理などにかかる費用は、経費としてカウントされます。
不動産経営業で資金ショートが起こる原因は様々です。
家賃の不払いや、予想外の修繕費の発生、建築基準法の改正や、労働基準法の改正による人件費の高騰などが挙げられます。
不動産経営業の収入は先ほども述べた所有している不動産の家賃収入、テナント料です。入金前の家賃や管理料は「未収家賃（賃料債権）」などとして扱うのが一般的ですが売掛債権に性質は似ています。
売掛債権は帳簿上はプラスになっても実際には売上になっていないお金です。そのため経費の支払いと売掛債権の支払いにタイムラグが発生し、経費支払いが一時的にできなくなってしまった場合、資金ショートによる黒字倒産が起こってしまうのです。
不動産担保融資は危険？
不動産経営業の運転資金と聞いて真っ先に思い浮かぶのは、やはり銀行などの金融機関による「不動産担保融資」です。所有している不動産を担保にして借金を申し込む方法です。売掛債権が期日通りに売上として入金されれば問題ありませんが、万が一家賃やテナント料の回収が出来なくなってしまった場合、融資された金額に対する利息がどんどんと膨らんでいきます。
不動産担保融資は、通常の銀行融資と違って額面も大きいため、月々に支払う利息だけでもかなりの負担になります。黒字倒産ではなく、銀行融資の利息が原因の赤字倒産にもなりかねないリスクの高い金策方法です。
不動産経営業の資金繰りを悪化させる要因とは？
不動産経営業の資金繰りが悪化する原因について詳しく解説していきます。黒字倒産、赤字倒産も基本的には原因は一緒です。それは、「経費の高騰」です。特に影響が大きいのは、次に挙げる3つの経費です。
人件費の高騰
どの業界でも同様に、人件費の高騰は日本の経済界を大きく圧迫しています。
日本政府が主導となって金融緩和や失業率の軽減を推進しています。働き方改革をはじめとした労働基準法の改正、最低賃金の上昇によって人件費は年々増加しているのが現状です。
個人で営んでいる不動産経営業であれば問題になりませんが、法人として不動産経営業を行なっている企業は、この人件費の高騰は大きな経費の圧迫です。
また不動産経営業には、一定の国家試験などの基準があるため、他の企業のようにおいそれとリストラ出来ないのも人件費を高騰させる要因です。
建築基準法の改正や老朽化による修繕費用
東日本大震災や阪神大震災など、震災が起こるたびに建築基準法が改正されてきました。
基準に満たしていない不動産は、強制的に修理や建て替えを求められていることも経費を圧迫する一つの要因でしょう。地震だけではなく、大火災、大水害なども建築基準法、消防法の改正に影響を与える天災です。
天災による建築基準法の改正以外でも、不動産の老朽化による修繕費用が経費を圧迫します。「築何年以上には、○○が設置してあること」といったように、国から修繕内容を指示されることも少なくありません。これらの修繕が発生すると、予定していた修繕計画が全て変わってしまい、経費の予算を圧迫することにも繋がります。
不動産担保融資の利息金
先ほども上げた不動産担保融資の利息金に関しても同様です。
日本政府の金融緩和などによって、これまで以上に銀行融資が受けやすくなったのは良いことではありますが、実際には融資という名前の借金です。金利を上乗せして返済する必要があります。
融資額が高ければ高い程、利息が会社の利益を圧迫し、流動資産である預金を蓄えることが出来ずに、徐々に会社の体力を奪っていきます。人件費や修繕費と違って徐々に首を絞められていくのも融資の特徴と言っていいでしょう。
ファクタリングは売掛債権を早期資金化できる
経費の圧迫は、不動産経営業にとって、運転資金がすり減っていく懸案事項です。もし、売掛債権が早期に回収できれば、融資に頼る必要もなく、経費支払いで借金を擦る必要もありません。そこで今注目されているのが、「売掛債権の資金調達方法＝ファクタリング」です。
ここからはファクタリングについて詳しく解説していきます。
ファクタリングとは？
ファクタリングとは、簡単に言うと売掛債権を債権支払い日よりも前に資金化する方法です。資金化する方法というのは、売掛債権を「モノ」として扱い、第三者に買い取ってもらう方法です。その第三者がファクタリングを専門的に行なっているファクタリング業者です。
ファクタリングでは、売掛債権額の全額、もしくは一部（業者によっては一部資金化に対応していない業者もある）を債権支払い期日前に買取ってもらい、運転資金として活用することが出来ます。
もちろんファクタリング業者も慈善事業ではありませんから、売掛債権額の数%を手数料として支払う必要があります。
業者によっては、手数料＋掛け目を支払わなければならない業者もあります。
2社間ファクタリングと3社間ファクタリング
ファクタリングには2社間ファクタリングと3社間ファクタリングの2種類のファクタリング方法があります。どちらも売掛債権を資金化するという目的は同じですが、その売掛債権の扱い方が異なります。
2社間ファクタリング
2社間ファクタリングは、売掛債権を資金化したい売掛元と、売掛債権を資金化するファクタリング業者の2社間で行なわれるファクタリング取引です。
売掛債権を譲渡する際に譲渡登記が必要ない場合が多く、売掛先に譲渡登記を行なったことを通知する必要がありません。
また資金化までのスピードが速いことも特徴です。
2社間ファクタリングは融資ではありませんが審査が発生します。ただし融資と違って資金を受け取る売掛元の企業が審査されるのではなく、売掛先の企業が審査を受けることになります。
相手の企業が巨大企業であればあるほど、審査に使う時間も少なく済みます。
3社間ファクタリング
※図解付きで、それぞれの契約フロー詳細を解説しています。
不動産業には「2社間ファクタリング」が推奨される理由
- 取引先に知られない：売主様や買主様、管理物件のオーナー様に「資金繰りが悪い」と思われるリスクを回避できます。
- スピードが速い：3社間のような相手方の承諾印が不要なため、最短即日での入金が可能です。
双方にメリットデメリットがある
2社間ファクタリングの場合、売掛先が万が一倒産してしまった場合には、売掛債権の回収義務は売掛元にあるため、最悪の場合、ファクタリングで資金化した分の債権額を回収できない、貸し倒れのリスクが高くなります。3社間ファクタリングの場合は、売掛先が倒産しても、債権回収の権利はファクタリング業者にあるため、貸し倒れのリスクが低くなります。
この違いから手数料も大きく異なります。
審査通過のためのポイントと必要書類（不動産業編）
審査で見られる7つのポイント
- ✅ 売掛先の信用力（大手管理会社や法人契約は高評価）
- ✅ 債権の存在確認（契約書や発注書の有無）
- ✅ 入金期日（期日が近いほど手数料は安くなる傾向）
- ✅ 過去の入金履歴（通帳で継続的な取引が見えるか）
- ✅ 二重譲渡でないか（他社への譲渡済み債権ではないか）
- ✅ 人件費・外注費の比率（資金使途の妥当性）
- ✅ 誠実な対応（連絡がスムーズか）
※銀行融資との違いも含め、審査通過の秘訣を解説。
最低限必要な書類（5点）
- 身分証明書（免許証・パスポート等）
- 請求書・契約書・注文書（売掛金の証明）
- 通帳のコピー（表紙+過去3ヶ月分〜）
- 決算書・確定申告書（直近2期分など）
- 会社登記簿謄本（法人の場合）
売掛債権の資金化＝ファクタリングのメリットとデメリット
売掛債権を資金化するファクタリングにはメリットとデメリットがあります。
中長期で運用することを考えたときに、メリットとデメリットを知った上でファクタリングを活用することをおすすめします。
ここではファクタリングが持つメリットとデメリットについて解説していきます。
ファクタリングのメリット
ファクタリングのメリットは、2社間ファクタリング、3社間ファクタリングに共通して以下の3つが挙げられます。
１．資金調達までの手続きが簡単にできる
銀行融資や助成金の申請と違い、資金化までのフローが比較的簡単に済むことが挙げられます。
先ほども触れましたが、審査も申し込む側ではなく売掛先の企業が審査されるため、経営状態が火の車であっても審査に通りやすいというメリットがあります。
２．担保など将来的な負債にならない
売掛債権担保融資ではなく売掛債権の売買取引になるため将来的な負債になりません。
そのためキャッシュフローが健全化されるだけでなく、ファクタリング以外の金策である融資を申し込む際に審査に通りやすい帳簿ができるというメリットもあります。
３．資金サイクルの健全化
現在の企業の多くは、ファクタリングを予算に組み込んで運用している企業も多いです。
大企業であるZOZOや、楽天、大規模小売店もファクタリング費用（手数料など）を予算に組み込んで営業しているとされています。
急な出費で慌ててファクタリングを申し込むよりも、事前にファクタリングを企業予算に組み込んで、資金サイクルの健全化ができるという点もメリットですね。
ファクタリングのデメリット
ファクタリングには、デメリットも存在します。2社間がファクタリング、3社間ファクタリングに共通するデメリットは以下の3つです。
１．手数料
2社間ファクタリングの方が3社間ファクタリングに比べて手数料が割高になるという説明はしましたが、手数料はどちらの手法でも必ず発生します。
ファクタリング業者も慈善事業ではないため、手数料を売上としてもらわなくては営業できません。手数料に法的ルールは存在しませんが、相場として2社間ファクタリングで10％～30％、3社間ファクタリングで5％～10％程度が手数料として発生します。
ファクタリング業者によって手数料の割合は変わりますが、大体の目安として覚えておきましょう。
２．企業間の信頼関係
2社間ファクタリングで債権譲渡の通知が不要なのは、売掛債権を譲渡することによって企業間の信頼関係や将来的な取引状況に影響を与える可能性があるためです。
3社間ファクタリングを行なったあとに資金繰りが悪いと見なされ、将来的な取引が控えられてしまうこともあります。
ファクタリングを利用した当時はなんの問題も無かったのに、一度のファクタリングでそのように見られてしまう可能性があるということは覚えておきましょう。
弊社「えんナビ」のファクタリングは「スピード」、「手数料」、「秘密厳守」に絶対の自信を持っております。これまでも多くの企業様の資金難を手助けしてきました。
不動産経営の資金繰りに困ったら、まずは弊社までご相談ください。スタッフには金融のプロを配置しお客様のご質問やご不明な点にいつでも対応できるようにしております。
３．悪徳業者
ファクタリングの手数料には法的な上限がありません。そのためその未整備な法的上限を利用して悪質な業者が存在することもまた事実なのです。
相場の数倍の手数料を取られたり、手数料以外の費用が異様に発生したり、手数料が高いことを理由にファクタリングを断ると、債権譲渡の事実を売掛先に通知すると脅されたりと、様々な悪質な手口を行なう業者がいます。
ファクタリングを申し込む際には、そういった悪質な業者ではないかということもきちんと調べた上で利用するようにしましょう。問題が起こってしまったらすぐに弁護士に相談するようにしましょう。
ファクタリングで不動産経営業の資金繰りをもっと円滑にできる
ファクタリングは不動産経営業の資金繰りを円滑化させる最良の一手です。ビルやマンション以外でも、土地の管理など今後どんどんと需要が高まっていく業種でもある不動産経営業だからこそ、きちんとした運転資金を用意して営業をしていく必要があります。
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株式会社インターテックは、2017年創業のファクタリング会社です。
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運営会社：株式会社インターテック（会社概要）
創業：2017年
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